inscrit, sans cause légitime, au registre foncier, comme propriétaire d'un immeuble, ne peuvent plus être contestés par personne, lorsqu'il a possédé l'immeuble de bonne foi pendant dix ans (art. 661). Celui qui a possédé pendant trente ans un immeuble non immatriculé au registre foncier, ou dont le registre ne révèle pas le propriétaire, ou dont le propriétaire indiqué était mort ou absent, peut en requérir l'inscription à son profit à titre de propriétaire. Mais l'inscription n'a lieu que sur l'ordre du juge et si aucune opposition ne s'est produite pendant un délai fixé par sommation officielle (art. 662). Les cantons sont responsables de tout dommage résultant de la tenue défectueuse du registre foncier (art. 955).

Ces courtes indications suffisent à faire comprendre le fonctionnement et l'utilité de l'institution: il est superflu d'insister pour faire ressortir tous les avantages qui en résultent au point de vue d'une constitution plus sûre et d'une publicité plus effective des droits réels.

La constitution matérielle du registre exigera évidemment d'importants travaux de mensuration dont la loi sur l'application du Code civil prévoit l'exécution (art. 38 et suivants) et dont les frais doivent être supportés pour la plus grande partie par la confédération. En principe, la mensuration officielle du sol doit précéder l'introduction du registre foncier. Cependant, avec l'assentiment du conseil fédéral, le registre foncier pourra être introduit auparavant dans les cantons où existe un état des immeubles suffisamment exact. La mensuration du sol et l'introduction du registre peuvent avoir lieu successivement dans les différentes parties d'un même

canton,

VIII

Pour compléter cette courte étude, il convient de dire quelques mots de la façon dont le nouveau Code suisse a organisé le régime hypothécaire.

Le gage immobilier ne peut être constitué que pour une créance déterminée dont le montant doit être indiqué en monnaie suisse. Si la créance est indéterminée, les parties doivent indiquer une somme fixe représentant le maximum de la

garantie immobilière (art. 794). La législation cantonale peut fixer le maximum de l'intérêt autorisé pour les créances garanties par un immeuble (art. 795). Le contrat de gage immobilier n'est valable que s'il est passé en la forme authentique le gage lui-même n'existe que par son inscription au registre foncier (art. 799). L'inscription d'un gage immobilier au registre foncier rend la créance imprescriptible (art. 807).

Procédant d'une conception très différente de celle du Code civil français, les rédacteurs du Code suisse ont posé en principe que la garantie fournie par un gage immobilier est attachée à la case hypothécaire que lui assigne l'inscription. Des droits de gage peuvent être constitués en deuxième rang ou en rang quelconque, moyennant que le montant par lequel ils sont primés, soit indiqué dans l'inscription.

Lorsque des gages de rang différent sont constitués sur un immeuble, la radiation de l'un d'eux ne fait pas avancer le créancier postérieur dans la case libre, le propriétaire a la faculté de constituer un nouveau gage au lieu et place de celui qui a été radié, les conventions donnant aux créanciers postérieurs le droit de profiter des cases libres, n'ont d'effet réel que si elles ont été annotées au registre foncier (art. 813 et 814).

Lorsqu'un immeuble rural a augmenté de valeur par suite d'une amélioration du sol exécutée avec le concours d'autorités publiques, le propriétaire peut le grever pour sa part de frais, en faveur du créancier qui les a avancés ou à qui ils sont dûs, d'un droit de gage qui est inscrit sur l'immeuble et qui prime les autres charges inscrites sur le fonds; le propriétaire ne peut grever son fonds que pour les deux tiers au plus de ses frais, lorsque l'amélioration du sol a été exécutée sans subside des autorités publiques (art. 820).

Telles sont les règles générales applicables à toutes les variétés de gage immobilier. Il en existe d'autres qui varient suivant la forme de celui-ci.

Aux termes de l'art. 793, il peut être constitué sous trois formes différentes l'hypothèque proprement dite, la cédule hypothécaire et la lettre de rente.

L'hypothèque proprement dite est fort analogue à notre hy

pothèque française, et à celle que le Code civil allemand a organisée sous le nom d'hypothèque de garantie.

Elle est constituée pour sûreté d'une créance dont elle n'est que l'accessoire. Celui qui en est investi, possède donc un double droit une créance personnelle contre son débiteur et un droit réel qui suit l'immeuble hypothéqué en quelques mains qu'il passe.

Les créances hypothécaires sont évidemment cessibles comme les autres créanciers, la cession est valable indépendamment de toute inscription au registre foncier. Mais aucun titre n'est créé pour en permettre ou en faciliter la négociation, le gage immobilier n'est pas mobilisé.

Le Code suisse n'admet la possibilité d'hypothèques légales non inscrites qu'en vertu des lois cantonales qui en établiraient pour des créances dérivant du droit public (art. 836). En dehors de cette hypothèse, il ne reconnaît que trois hypothèques légales qui correspondent à nos privilèges du vendeur d'immeuble non payé, du copartageant, et des ouvriers et entrepreneurs et ces hypothèques doivent être inscrites au plus tard dans les trois mois qui suivent le transfert de la propriété ou l'achèvement des travaux (art. 837 et suivants). Les femmes mariées et les mineurs n'ont aucune hypothèque légale. Cela tient à ce que le mari peut toujours être astreint par sa femme à fournir des sûretés conventionnelles sous peine de séparation de biens, et que le tuteur peuf y être astreint par l'autorité de surveillance sous peine de révocation.

A côté de cette hypothèque en quelque sorte classique et traditionnelle, le Code suisse organise deux autres types de gage immobilier : la cédule hypothécaire et la lettre de rente dont le caractère essentiel est de mobiliser le droit du créancier et d'en permettre la transmission de main en main par les voies rapides. Pour atteindre ce résultat, le droit du créancier est représenté par un titre signé à la fois du conservateur du registre foncier et d'un magistrat ou officier public. Ce titre peut être nominatif ou au porteur, mais dans un cas comme dans l'autre, le droit du créancier s'y incorpore pour ainsi dire. Le droit ne peut être aliéné ou donné en gage, il ne peut être transféré à un tiers qu'au moyen du titre. L'inscrip

REVUE POLIT., T. LXI.

6

tion ne peut être radiée qu'après la cancellation ou l'annulation judiciaire du titre. Enfin le titre peut être créé au nom ou au profit du propriétaire lui-même.

La cédule hypothécaire et la lettre de rente présentent en outre des caractères distinctifs.

La cédule hypothécaire dont le nouveau Code a emprunté le type à la législation du canton de Zurich est, comme l'hypothèque proprement dite, une créance personnelle garantie par un gage immobilier. Celui qui en est investi a donc une double action : une action personnelle en paiement contre son débiteur, et une action réelle contre le détenteur de l'immeuble hypothéqué.

Sa valeur ne dépend donc pas exclusivement de celle de l'immeuble donné en gage. Dans ces conditions, le législateur n'a pas cru devoir prohiber la création de cédules dépassant la valeur du gage fixée par une estimation officielle. Il a seulement autorisé les législations cantonales à prévoir cette estimation officielle, à la déclarer facultative ou obligatoire pour les intéressés et à prescrire que les cédules hypothécaires ne pourraient être créées que pour une somme égale à cette estimation (art. 843).

Sauf stipulation contraire, la cédule hypothécaire ne peut être dénoncée par le créancier ou le débiteur que six mois d'avance et pour le terme usuel assigné au paiement des intérêts. La législation cantonale peut édicter des dispositions restrictives au sujet de cette dénonciation.

A la différence de la cédule hypothécaire, la lettre de rente ne comporte aucune obligation personnelle d'un débiteur quelconque, c'est l'immeuble seul qui doit et ses propriétaires successifs ne peuvent être poursuivis que par une action réelle. La valeur de la lettre dépend donc exclusivement de celle du gage qui y est affecté.

Dans ces conditions, le Code suisse a cru devoir décider que le capital de la lettre de rente provenant des fonds ruraux ne pouvait excéder les deux tiers de la valeur de rendement du sol, plus la moitié de la valeur des bâtiments. Pour les immeubles urbains, le capital de la lettre ne peut excéder les trois cinquièmes de la moyenne entre leur valeur de ren

dement et la valeur du sol et des bâtiments. C'est ce qu'on a appelé la charge maximale (art. 848).

L'estimation a lieu suivant une procédure officielle réglée par la législation cantonale. Les cantons sont responsables si l'estimation n'a pas été faite avec le soin voulu (art 849).

Le propriétaire de l'immeuble grevé peut, à l'expiration de chaque période de six ans, opérer le rachat de la lettre de rente en le dénonçant un an d'avance, nonobstant toute stipulation contraire. Le créancier ne peut exiger le remboursement que si la convention l'y autorise, et en outre : 1° Si l'immeuble grevé est divisé et si cette division compromet notablement ses droits. 2° Si le propriétaire diminue la valeur de l'immeuble sans offrir des sûretés en échange. 3° S'il n'a pas acquitté les intérêts de trois années consécutives (art. 787 et 850).

Les articles 875 à 883 réglementent une hypothèse que nos lois n'ont pas prévues, celle de l'émission en séries d'obligations nominatives ou au porteur garanties par un gage immobilier.

Cette émission peut se faire de deux façons directement par l'emprunteur lui-même qui constitue une hypothèque ou une cédule hypothécaire pour la totalité de l'emprunt et désigne un représentant des créanciers et du débiteur; indirectement, par un établissement chargé de l'émission au profit duquel l'emprunteur constitue un gage immobilier pour la totalité de l'emprunt et grève la créance ainsi garantie d'un gage au profit des obligations.

Dans un cas comme dans l'autre, les titres sont de cent francs ou d'un multiple de cent francs; ils portent des numéros d'ordre et sont rédigés suivant le même formulaire. S'ils ne sont pas émis par le propriétaire du fonds grevé, l'établissement chargé de l'émission est désigné comme représentant des créanciers et du débiteur, sans pouvoir d'ailleurs modifier les engagements de ce dernier, à moins que le droit ne lui en ait été réservé lors de l'émission.

Les titres sont inscrits au registre foncier avec indication de leur nombre mais une seule inscription est prise pour la totalité de l'emprunt.

Les débiteurs peuvent s'engager à verser périodiquement,